Orzeczenia Sądów Okręgowych 13 kwietnia 2017 Sąd zważył, iż w obowiązujących przepisach prawnych brak jest uregulowania w zakresie przyjmowanych proporcji rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania czy też nakazania stosowania jednej konkretnej metody rozliczeniowej. Oznacza to, że zgodnie z przepisami ustawy Prawo energetyczne w art. 45a właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Natomiast w ust. 10 ustalone zostało, iż właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do Niezwykle istotnym jest, aby wybór metody powinien być dokona... Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem
Firma Energy Saver od lat świadczy usługi w zakresie doradztwa energetycznego. 6 lat na rynku pozwoliło nam przeprowadzić setki badań i analiz, które przyczyniły się do ograniczenia zużycia mediów oraz kosztów. Zapraszamy do darmowej konsultacji, aby indywidualnie omówić Państwa potrzeby. Rozliczanie mediów ⋆ Energy Saver ⋆ Rozliczanie kosztów zakupu ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego na poszczególne lokale jest procesem złożonym i trudnym z uwagi na właściwości fizyczne ciepła, które przenika przez przegrody zewnętrzne i wewnętrzne, a jego straty występują także w instalacji. Zgodnie z zapisami art. 45a ust. 6 ustawy Prawo energetyczne ciężar odpowiedzialności za prawidłowość rozliczania i gospodarowania ciepłem w budynkach wielolokalowych spoczywa na właścicielach lub zarządcach tych budynków rozumianych jako odbiorcy, stosownie do art. 3 pkt 13 ww. ustawy, będących jednocześnie stronami umów z przedsiębiorstwami energetycznymi o sprzedaż, dostarczanie i odbiór ciepła. To oni dokonują wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynku z metod, o których mowa w art. 45a ust. 8 ww. ustawy. Szczególnie dużo wątpliwości co do prawidłowości rozliczeń kosztów ciepła przeznaczonego na ogrzewanie dotyczy urządzeń wskaźnikowych, tzn. podzielników kosztów ciepła. Nie są one, w odróżnieniu od ciepłomierzy, przyrządami pomiarowymi w rozumieniu ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach. Mają one jedynie pomóc zarządcy bądź właścicielowi budynku wielolokalowego w podziale na poszczególne lokale kosztów zakupionego ciepła od przedsiębiorstwa energetycznego. Oczekiwanym efektem stosowania podzielników kosztów ciepła są energooszczędne zachowania, co powinno przekładać się na mniejsze zużycie energii cieplnej w budynku. W 2021 r. znowelizowano ustawę Prawo energetyczne oraz wydano rozporządzenie wykonawcze w sprawie możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania. Zmiany, o których mowa wyżej, weszły w życie 22 maja 2021 r. W art. 45a wprowadzono istotne zmiany, które zobowiązały zarządców do: wyposażenia lokali w budynkach wielolokalowych w urządzenia do rozliczania kosztów dostawy ciepła na centralne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej, rozliczania kosztów ogrzewania według kubatury lub powierzchni lokali – tylko wówczas, jeśli montowanie urządzeń jest technicznie niemożliwe lub jest nieopłacalne. Określiły warunki techniczne montażu oraz opłacalność stosowania urządzeń oraz zasady ustalania kosztów stałych i zmiennych dla oraz Jednocześnie w art. 56 zapisano kary pieniężne dla właściciela/zarządcy, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej wody w lokalach budynku wielolokalowego lub nie stosuje rozliczania kosztów według zużycia albo odmawia wypełnienia obowiązków informacyjnych, o których mowa w art. 45a ust. 4a i art. 45c Prawa energetycznego, lub pobiera opłaty za wypełnienie tych obowiązków informacyjnych. Uwaga! Jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania, zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. Rozliczanie zamienne Przepisem, który nie uległ zmianie (a powinien) po ww. nowelizacji, jest art. 45a ust. 12 Prawa energetycznego, zgodnie z którym w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. Jeśli więc jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, że właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, o którym mowa w ww. artykule, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. Analizy tego przepisu nie można przeprowadzić, bez pozostałych unormowań zawartych w art. 45a, tj.: ust. 10, zgodnie z którym w przypadku, gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba użytkująca lokal mieszkalny lub użytkowy udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku. Z treści tego przepisu wynika więc, że właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu. Z kolei od 22 maja 2021 r. zarządca budynku wielolokalowego, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania, podlega karze pieniężnej z art. 56 Prawa energetycznego. Pomimo tego, iż w takiej sytuacji nie można mu przypisać winy. Uwaga! Właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu. ust. 11a, który mówi, że jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może: dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania. Dyspozycją tego przepisu jest więc objęta sytuacja, gdy właściciel lokalu ma już zamontowane podzielniki, ale z opisanych w ww. ustępie przyczyn nie można pozyskać odczytu takiego podzielnika. Inaczej więc ustawodawca nakazuje traktować osoby, które nie dopuściły do montażu podzielników, a inaczej te, które dopuściły do montażu, ale nie można w ich przypadku pozyskać danych odczytowych. W pierwszym przypadku zarządca ma sam określić warunki rozliczenia tego mieszkania, a w drugim może dochodzić odszkodowania lub średnich kosztów. Z punktu widzenia zarządcy oba przypadki są co do istoty prawidłowości i kompletności rozliczenia kosztów identyczne, gdyż takie lokale de facto nie są opomiarowane (z winy właściciela lokalu) i przyczyny tego stanu powinny być drugorzędne dla zarządcy. Co więcej, nie sposób sobie nie wyobrazić sytuacji, gdy właściciel lokalu, znając zapisy swojego regulaminu rozliczeń ciepła, będzie tak kierował swoim postępowaniem, aby jego koszty centralnego ogrzewania były jak najniższe (na zasadzie: co opłaca się bardziej: nie zamontować w ogóle podzielników czy też zamontować, ale następnie wpływać na ich odczyty w sposób niedozwolony) – w zależności od postanowień tego regulaminu. Zaznaczam, że poglądu, który przedstawiłem wyżej (jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, iż właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu/lokali stosować rozliczenie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu), nie podziela Minister Klimatu i Środowiska. W interpelacji złożonej przez poseł Anitę Kucharską-Dziedzic oraz grupę posłów w sprawie zasad rozliczania kosztów ogrzewania mieszkań położonych w nieruchomościach wielolokalowych za pomocą podzielników ciepła (nr K9INT19447) było zawarte pytanie: Czy pojawiający się w Regulaminach, o których mowa w petitum pisma, zapis, że „właściciel nieruchomości nie ma prawa do rezygnacji z podzielników, a w sytuacji, gdy lokal uznaje się za nieopomiarowany, zostaje on obarczony n-krotnością średniej opłaty dla całego budynku”, jest zgodny z obowiązującym prawem energetycznym? W odpowiedzi z 16 marca 2021 r. MKiŚ wskazał, że dla takich przypadków zastosowanie ma art. 45a ust. 11a Prawa energetycznego, tj. od takich osób należy dochodzić odszkodowania lub obciążyć je średnim kosztem ogrzewania. Niestety Minister nie przedstawił uzasadnienia tego stanowiska, mimo że z literalnego brzemienia ust. 11a wynika, iż dotyczy on tylko mieszkań z podzielnikami, których jednak nie można odczytać bądź ich odczyt jest niewiarygodny. Minister ograniczył się wyłącznie do zacytowania ww. Budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu. Co istotne jednak, od 22 maja 2021 r. obowiązuje dodany ust. 7a do art. 45a Prawa energetycznego, zgodnie z którym budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu. Skoro więc ustawodawca zobowiązał zarządców do rozliczania kosztów ogrzewania wg wskazań ciepłomierzy lub podzielników (wg m2 tylko wtedy, gdy jest to technicznie niemożliwe lub nieopłacalne), to brakuje uzasadnienia dla pozostawienia „furtki” dla lokali bez podzielników. Ustawodawca powinien stworzyć takie regulacje, aby w praktyce możliwe było opomiarowanie wszystkich lokali. Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania. Ważne! Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania. W praktyce spotykana jest również taka interpretacja przepisów zamiennego rozliczania, o której mowa w art. 45a ust. 12, która sprowadza się do tego, iż celem tego przepisu jest nie tylko rozliczenie niektórych lokali bez podzielników wg ich powierzchni, ale w ogóle umożliwienie „wyjścia” nieruchomości z podzielnikowego sposobu rozliczania kosztów ogrzewania i rozliczanie ich wg powierzchni użytkowej. Moim zdaniem – po wejściu w życie nowelizacji Prawa energetycznego – dla nieruchomości, w których w 2021 r. funkcjonowały podzielniki kosztów ogrzewania, nie ma możliwości zmiany sposobu rozliczeń na metodę wg powierzchni użytkowej. Wynika to z art. 45a ust. 7a pkt 2 i art. 45a ust. 8 pkt 1 litera a tiret trzeci Prawa energetycznego w związku z § 11 ust. 1 rozporządzenia z 7 grudnia 2021 r. (o którym poniżej będzie mowa szerzej). Zgodnie z pierwszym przepisem budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu obejmujące podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku, o ile jest to techniczne wykonalne i opłacalne. Z drugiego przepisu wynika, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując kubaturę lub powierzchnię lokali – wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne. Z kolei z trzeciego przepisu wynika, że przepisów dotyczących warunków stosowania podzielników nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu wejścia w życie tego rozporządzenia był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali. Stąd też ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej. Ważne! Ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej. Rozporządzenie z 7 grudnia 2021 r. Z kolei 24 grudnia 2021 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (dalej: rozporządzenie). Jest ono realizacją delegacji ustawowej zawartej w art. 45d ustawy Prawo energetyczne. Celem wydania rozporządzenia było określenie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynkach wielolokalowych ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej posiadających funkcję zdalnego odczytu. Wzięto pod uwagę również urealnienie potrzeb i korzyści z zastosowania tych urządzeń i określenie warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynkach wielolokalowych. Celem wydania rozporządzenia miało być także wyeliminowanie nieprawidłowości polegających na obciążaniu kosztami ciepła lokatorów w sytuacji, gdy dostarczenie do ich lokali przekracza możliwości techniczne zamontowanych grzejników, oraz uniknięcie sytuacji, w których opłaty są zaniżone ze względu na całkowite wyłączanie pracy grzejników przez niektórych lokatorów korzystających z ciepła sąsiednich lokali przenikającego przez przegrody budowlane, co prowadzi do niesprawiedliwego obciążania kosztami zakupu ciepła lokatorów prawidłowo użytkujących centralne ogrzewanie. Analiza treści rozporządzenia wskazuje, że jego zastosowanie w praktyce może napotkać istotne problemy praktyczne. Poniżej kilka uwag do rozporządzenia. Paragraf 2 rozporządzenia Wprowadzono definicję kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach – są to koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie rozliczeniowym. W definicji tej odniesiono się wyłącznie do kosztów ogrzewania lokali, natomiast w praktyce występują również koszty ogrzewania pomieszczeń wspólnego użytkowania. Na ogół do kosztów zakupu energii cieplnej zaliczamy koszty ponoszone na rzecz dostawcy ciepła i obejmują one: opłaty niezależne od zużycia energii (np. za zamówioną moc cieplną, usługi przesyłowe, abonament, nośnik ciepła) i opłaty zależne od zużycia (wyrażone zwykle w zł/1 GJ, za zużytą energię cieplną wg wskazań ciepłomierzy w węzłach cieplnych, za usługi przesyłowe). Stąd też na koszty zmienne zakupu ciepła na potrzeby ogrzewania budynku składają się zarówno koszty zmienne niezależne od zużycia w lokalach (tj. ogrzewania pomieszczeń wspólnych) i koszty zmienne zależne od zużycia w lokalach. Ze względu na specyfikę instalacji centralnego ogrzewania i sposób opomiarowania grzejników w praktyce zarządcy przy rozliczania kosztów zmiennych wg wskazań podzielników dzielą je na dwie części wg przyjętego układu procentowego. Wówczas przyjęty procent kosztów zmiennych dzielony jest proporcjonalnie do wskazań podzielników (z uwzględnieniem współczynników korygujących dla mocy grzejnika i położenia lokalu w budynku), a druga część dzielona jest proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. W tej drugiej puli kosztów uwzględnia się w szczególności ciepło dostarczone do lokalu z pionów grzewczych i w wyniku przenikania między lokalami, z grzejników łazienkowych (w przypadku ich nieopomiarowania) oraz ciepło na potrzeby części wspólnych (grzejniki na klatkach, suszarniach, pralniach itp.). Mając to na względzie, może powstać pytanie, czy pod pojęciem kosztów zmiennych z § 2 pkt 1 rozporządzenia należy rozumieć tylko część kosztów zmiennych rozliczanych dotychczas wg wskazań podzielników. Mając na względzie, iż przepis odwołuje się do kosztów ogrzewania lokali, należałoby przyjąć odpowiedź twierdzącą na tak postawione pytanie. Kwestia ta jest szczególnie istotna dla rozliczania kosztów wg wskazań podzielników, gdyż koszty zmienne są przy tej metodzie limitowane (por. § 7 i 8 rozporządzenia). W § 2 rozporządzenia wprowadzono również definicję pojęcia „sezon grzewczy” w brzmieniu identycznym jak w rozporządzeniu Ministra Klimatu z dnia 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło. Zgodnie z tymi definicjami sezon grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektu. Intencja wprowadzenia tego przepisu jest dla mnie nie do końca jasna. W pkt 1 analizowanego paragrafu jest odwołanie do pojęcia „okresu rozliczeniowego”, które z kolei nie zostało zdefiniowane. Moim zdaniem określenie „okres rozliczeniowy” w tym kontekście obejmuje zwykle 12 kolejno po sobie następujących miesięcy, za które następuje rozliczenie kosztów. Rozliczenie to sprowadza się do porównania przyporządkowanych kosztów do lokalu z wniesionymi zaliczkami i ustalenia wyniku (zwrot/dopłata). Jest oczywiste, że zaliczki wnoszone są zwykle przez cały okres rozliczeniowy, a nie tylko w tym czasie, gdy jest „podawane” ciepło do budynku. Paragraf 3 rozporządzenia Określa ogólne warunki ustalania technicznej możliwości oraz opłacalności stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ciepła oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu. Przy ustalaniu ww. warunków bierze się pod uwagę rodzaj zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz jego stan techniczny, projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń, a także koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji. Paragrafy 4 i 5 rozporządzenia Określają techniczną możliwość oraz opłacalność instalacji ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania ze względu na rodzaj układu zasilania w ciepło w danym budynku, warunków dotyczących rodzaju zastosowanej instalacji w budynku, projektowanej oszczędności związanej z instalacją indywidualnego opomiarowania, występowanie możliwości regulacji dostarczonego ciepła przez zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach oraz występowanie możliwości korzystania z węzłów umożliwiających zminimalizowanie strat ciepła. Dla określenia braku technicznej możliwości instalacji ww. urządzeń ze względu na rodzaj zastosowanej instalacji w budynku wielolokalowym konieczne jest wykonanie analizy technicznej przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego, co pozwoli prawidłowo udokumentować wybór metody rozliczeń kosztów zakupu ciepła. Właściciele lub zarządcy budynków wielolokalowych zobowiązani są również do wykonania analizy ekonomicznej. Należy zwrócić uwagę na dwie regulacje w ww. zakresie: okres użytkowania podzielników wynosi 10 lat, natomiast minister w rozporządzeniu nakazał przeprowadzić analizę ekonomiczną przy metodzie podzielnikowej dla okresu pięcioletniego, w § 4 pkt 2 litera e) i § 5 pkt 2 litera e) zapisano, że węzły cieplne mają umożliwiać zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą. Definicję zewnętrznej instalacji odbiorczej znajdziemy w cytowanym wyżej rozporządzeniu Ministra Klimatu z 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (por. § 2 pkt 22). Zewnętrzna instalacja odbiorcza to odcinki instalacji odbiorczych łączące grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła z instalacjami odbiorczymi w obiektach, w tym w obiektach, w których zainstalowany jest grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła (... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź1.Celem regulaminu jest określenie zasad rozliczania kosztów wytworzenia ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania w budynkach zasilanych z lokalnej kotłowni gazowej. 2. Koszty wytworzenia ciepła zużytego na potrzeby centralnego ogrzewania są ewidencjonowane i rozliczane oddzielnie dla poszczególnych budynków - jednostek rozliczeniowych.
Fizyczne właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami i brak spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania powoduje, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych, a ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować. Jak zatem w sposób najbardziej prawidłowy – rzetelny i zgodny z przepisami prawa – rozliczyć koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych? Brak jest spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania, w związku z czym ich rolę przejmują wewnętrzne regulaminy rozliczania. Na tej płaszczyźnie najczęściej spotykane są dwa systemy tj. rozliczanie kosztów ciepła w systemie indywidualnego rozliczania kosztów CO2 oraz w sposób ryczałtowy . Brak urządzeń pomiarowych w lokalu jest równoznaczny z rozliczaniem ryczałtowym, przy czym stawka ryczałtowa jest zwykle wyższa niż stawka przy rozliczaniu w oparciu o wskazania urządzeń pomiarowych. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych powinny zmierzać do ograniczania kosztów ogrzewania nieruchomości i skłaniać swoich członków do oszczędności w tym zakresie . Z doświadczenia życiowego wynika, że rozliczanie kosztów różnego rodzaju mediów (nie tylko ciepła) w oparciu o wyniki pomiarów zamontowanych w tym celu urządzeń powoduje racjonalizację korzystania z tych mediów. I odwrotnie: brak powiązania wysokości opłat z wielkością zużycia powoduje brak kontroli zużycia, a w efekcie jego zwiększenie. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt IV CSK 703/16, w którym wskazał, że ustawodawca pozostawił właścicielowi lub zarządcy budynku dużą swobodę w doborze metody przypisania udziału poszczególnych lokali w ogólnych kosztach zakupu ciepła. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku, i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach (tj. w przepisach prawa budowlanego), powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej . Przyjęta przez ustawodawcę w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego (dalej jako kolejność metod rozliczeń zakłada, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody kolejno wymienione w art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a tej ustawy. Z całą pewnością najdokładniejsze pomiary konsumpcji energii cieplnej umożliwiają wskazania ciepłomierzy, przy czym nie zawsze istnieje możliwość, w tym techniczna, zainstalowania w budynku takich urządzeń tak, aby wykazywały one zużycie w każdym z lokali. Nie ulega natomiast wątpliwości, że wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi, pozwalają obliczyć przybliżone zużycie energii zdecydowanie skuteczniej, niż obliczenia wykonane w oparciu o powierzchnię lub kubaturę Zasady ogólne Z treści § 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło wynika, że przedsiębiorstwo energetyczne ma obowiązek prowadzić rozliczenia z odbiorcami ciepła na podstawie odczytów wskazań układów pomiarowo-rozliczeniowych zainstalowanych na przyłączach do węzłów cieplnych lub w innych miejscach rozgraniczenia eksploatacji urządzeń i instalacji, określonych w umowie sprzedaży ciepła lub umowie o świadczenie usług przesyłania i dystrybucji albo w umowie kompleksowej. Odczyty układu pomiarowo-rozliczeniowego wskazują ilość ciepła pobranego na potrzeby całego budynku, jak też do podgrzewania wody wodociągowej. Żaden przepis prawa nie nakłada na przedsiębiorstwa energetyczne obowiązku utrzymywania odrębnych układów pomiarowo-rozliczeniowych i prowadzenia odrębnych odczytów ilości ciepła pobranego ani na wymienione cele, ani na poszczególne pomieszczenia budynku. Zatem w przypadku dostarczania ciepła do budynku wielolokalowego w praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, a wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane (z reguły ogrzewanie oraz podgrzewanie wody użytkowej). Z tych też względów przedsiębiorstwo energetyczne zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą (jako odbiorcą ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 a nie np. z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami. Natomiast właściciel budynku lub jego zarządca - na mocy art. 45a - obowiązany jest rozliczyć koszty ciepła dostarczonego do budynku (budynków) oraz rozliczyć całkowite koszty zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Z nakreślonej w art. 45a ust. 4 ogólnej zasady dokonywania rozliczeń kosztów zakupu ciepła wynika, że odbiorca (tj. właściciel lub zarządca budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez inne podmioty niebędące odbiorcami), po pierwsze, rozlicza te koszty w opłatach pobieranych od tych podmiotów, po drugie, wysokość tych opłat musi być ustalana tak, aby zapewniała wyłącznie pokrycie rozliczanych kosztów. Innymi słowy, odbiorca taki nie ma prawa zarabiać na rozliczaniu kosztów ciepła . Z kolei art. 45a ust. 8 stanowi, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej: ogrzewania, stosując metody wykorzystujące: dla lokali mieszkalnych i użytkowych: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności powierzchnię lub kubaturę tych lokali, dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące: wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach, liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu. Zgodnie z ust. 9 właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda: zapewniała: energooszczędne zachowania, zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej; uwzględniała - w zależności od warunków technicznych budynków i lokali: ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione, współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Ustęp 10 tego przepisu stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń". Jeżeli decyzja dotycząca wyboru jednej z metod rozliczeń nie została podjęta, zarządcę budynku obciąża ciężar dowodu, że metoda ta jest zgodna z kryteriami określonymi w art. 45a ust. 9 Należy zatem przyjąć, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody stosowane na podstawie wskazań ciepłomierzy oraz wodomierzy. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem Sądu Najwyższego - wyboru metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe dokonuje właściciel lub zarządca budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Rozliczanie kosztów indywidualnego zużycia ciepła w lokalu, w przypadku zakupu ciepła z sieci miejskiej do węzła cieplnego, odbywa się na podstawie kosztów zakupów ciepła, tj. na podstawie faktur dostawcy ciepła . Faktury są wystawiane na podstawie wskazań układu pomiarowo-rozliczeniowego zainstalowanego w węźle cieplnym i cen jednostkowych oraz opłat ustalonych przez dostawcę ciepła. Koszt ogrzewania całego budynku jest sumą kosztów stałych (niezależnych od zużycia energii) i kosztów zmiennych (uzależnionych od zużycia) . W przypadku energii dostarczanej z sieci miejskiej kosztem stałym jest opłata za moc zamówioną i jej przesył (wyrażony w MW). Koszt zmienny to koszt zużytej energii na ogrzewanie budynku (wyrażony w GJ) . Indywidualne koszty ogrzewania lokalu ustala się w drodze podziału kosztu ogrzewania całego budynku, a koszt ten powinien być pochodną zużytego ciepła przez danego użytkownika . Mając na uwadze fakt, iż koszt ogrzania budynku jest dwuskładnikowy (cześć stała i zmienna), to również opłaty pobierane od użytkowników mają często taką sama strukturę. Kluczową kwestią dla ustalenia wysokości kosztów ogrzania danego lokalu jest stosowany w regulaminach rozliczeń podział kosztu zmiennego na koszty niezależne od wskazań podzielników lub ciepłomierzy (nazywane też „kosztami wspólnymi”) i koszty zależne od tych wskazań (ta cześć kosztów jest rozliczana proporcjonalnie do tych wskazań). Istotą części kosztów zmiennych, niezależnych od zużycia jest to, iż mają one odzwierciedlać koszty ogrzewania pomieszczeń przeznaczonych do użytku wspólnego, pozyskanie ciepła z pionów oraz koszty ogrzewania łazienek, jeżeli grzejniki tam zamontowane nie są opomiarowane. Wg faktur dostawcy ciepła, koszty stałe (według MW) stanowią w całym sezonie grzewczym ok. 30% całkowitego kosztu ogrzewania. Po przeliczeniu kosztów zmiennych, stosownie do postanowień regulaminów, na koszty zależnie i niezależne od zużycia, przyjmuje się, że udział kosztów stałych (niezależnych od zużycia) powinien wynosić co najmniej 55%-60%. W dobie drożejącego ciepła i obserwowanej tendencji do jego oszczędzania przez użytkowników lokali (celem zmniejszenia opłat za lokal) taka proporcja zdaje się być uzasadniona i powinna przyczyniać się do racjonalnego gospodarowania ciepłem. Należy zaznaczyć, że żaden z przepisów rangi ustawowej nie reguluje kwestii i sposobu podziału kosztów na koszty zależne i niezależne od zużycia. Natomiast, co do zasady, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 r. (sygn. akt VI ACa 816/09) ustawa nie zabrania podziału kosztów na opłaty stałe i zmienne ani łączenia opłaty stałej za i (choć z zastrzeżeniem, że dla większej przejrzystości można jednak oznaczać koszty z obydwu tytułów) . Koszty ogrzewania części wspólnych Grzejniki zamontowane na klatkach schodowych zwykle nie mają liczników ciepła (podzielników). Przyjęte w niektórych wspólnotach rozwiązanie, że koszty ciepła zużytego na wspólną część nieruchomości obciążają właścicieli poszczególnych lokali w oparciu o ilość zużytej energii cieplnej na potrzeby własne lokalu, a nie w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: z którego wynika, że właściciele lokali powinni ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obliczane w stosunku do wysokości udziałów . Ponadto przepis art. 45a ust. 8 pkt 1b przewiduje, że koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego rozlicza się odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali . Takie rozwiązanie nie odpowiada zatem wskazanej zasadzie, odrywając koszty ciepła części wspólnej nieruchomości od wielkości udziałów. Ponadto, przy takiej zasadzie, kosztami ogrzania części wspólnej obciążani są jedynie właściciele tych lokali, które były ogrzewane. W ten sposób właściciele lokali nieogrzewanych nie ponoszą kosztów ciepła w części wspólnej nieruchomości. Brak opomiarowania... Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem
pośredniego odczytu podzielników kosztów, koszt takiego odczytu i rozliczenia pokrywa Użytkownik oddający lokal. 2. W przypadku zmiany Użytkownika, przy braku odczytów urządzeń pomiarowych, Użytkownik obejmujący lokal przejmuje wszelkie zobowiązania i uprawnienia z tytułu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania.
Początek jesieni to czas wspominania minionego lata i udanych wyjazdów urlopowych. Niestety dla mieszkańców zasobów Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest to także czas stresu wywołanego spodziewaną nieprzewidywalnością rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za poprzedni sezon grzewczy. Oczywiście dotyczy to tych mieszkańców, którzy normalnie użytkują swoje mieszkania w okresie zimowym nie dopuszczając do ich nadmiernego wyziębiania. Jednym z głównych powodów takiego stanu rzeczy jest funkcjonujący w ZSM od wielu lat regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, który pomimo wprowadzania pewnych zmian, w dalszym ciągu jest niezrozumiały, oparty na niewłaściwych założeniach, a przez to niesprawiedliwy (restrykcyjny dla osób normalnie użytkujących swoje mieszkania i premiujący mieszkańców korzystających głównie z ciepła przenikającego z sąsiednich mieszkań). Czy zatem systemy rozliczania oparte o wskazania podzielników kosztów ciepła ze swojej natury zawsze są złe? O tym szerzej piszemy w artykule pt. „Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania lokali mieszkalnych”. Z kolei w dziale „O co walczymy” podajemy przykład Spółdzielni Mieszkaniowej „Polanka” we Wrocławiu, gdzie opracowany i wdrożony został regulamin rozliczania kosztów ciepła, który z podzielników kosztów ciepła uczynił narzędzie pozwalające wyliczyć faktyczny udział kosztów stałych i zmiennych odrębnie dla każdej nieruchomości eliminując w dużej mierze wady tego systemu rozliczania. Część z Państwa zapewne wie, że w zasobach Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej dwa budynki przy ul. Gogolińskiej w Zabrzu nie zostały wyposażone w podzielniki, a rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dokonywane są tam wyłącznie w oparciu o powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych. Pomimo braku podzielników kosztów ciepła w tych budynkach, a zatem braku konieczności odczytywania i przetwarzania danych liczbowych wskazywanych przez podzielniki, rozliczenia od wielu lat dokonywane są w tych budynkach również przez firmę TECHEM (!!!) oczywiście odpłatnie. Udało nam się ustalić, że wszyscy mieszkańcy tych dwóch budynków mają w corocznych rozliczeniach równe, bo wyliczane wg powierzchni użytkowej mieszkań niedopłaty, co jednak wynika ze skalkulowania miesięcznych zaliczek na zbyt niskim poziomie, a nie braku podzielników kosztów ciepła. Dowód: W numerze 5(10)/2013 dwumiesięcznika „Z naszych osiedli” (wrzesień/październik) w artykule pt. „Co pokazały radiowe podzielniki?” posłużono się przykładem budynków przy ul. Gogolińskiej: „Wysokość zaliczek jest tam oczywiście taka sama, jak w naszych pozostałych budynkach. Za ogrzanie tych bloków trzeba zapłacić więcej niż wynosi suma zaliczek, toteż najemcy każdego mieszkania dopłacają.” W tym miejscu trzeba wskazać, że w budynkach wyposażonych w podzielniki ciepła, zaliczki wpłacane miesięcznie przez mieszkańców, ze sporą nawiązką pokrywają całkowite koszty ciepła ponoszone przez ZSM na podstawie faktur wystawionych przez dostawcę (co wyraźnie widać na dostarczanych nam rozliczeniach), a mimo to spora część mieszkań ma wysokie niedopłaty (!!!). Cytowany powyżej fragment artykułu z dwumiesięcznika „Z naszych osiedli” wydaje się być zatem co najmniej dezinformacją. W budynkach, gdzie koszty ciepła rozliczane są wg powierzchni użytkowej mieszkań wystarczy odpowiednio skalkulować stawkę zaliczki (w oparciu o analizę faktur za ciepło z poprzedniego okresu rozliczeniowego), żeby ich suma bilansowała się z całkowitym kosztem dostawy ciepła w corocznym indywidualnym rozliczeniu i nie trzeba nawet do tego angażować specjalistów z TECHEM’u.
3. Rozliczenie kosztów ogrzewania następuje odrębnie dla każdej nieruchomości zwanej dalej budynkiem. 4. Rozliczenie kosztów ogrzewania jest dokonywane cyklicznie, za okres rozliczeniowy, który trwa od (dzień, miesiąc) do (dzień, miesiąc) każdego roku. 5. Rozliczenie kosztów zużycia ciepła z użytkownikami poszczególnych lokali
Zaliczki na centralne ogrzewanie stanowią najwyższą pozycję kosztową w comiesięcznej opłacie za używanie lokali mieszkalnych ponoszonej przez mieszkańców Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dlatego serdecznie zachęcamy do zapoznania się z materiałem dotyczącym tego zagadnienia, przygotowanym przez nasze Stowarzyszenie na podstawie analiz własnych, a także dostępnych w internecie opracowań wykonanych przez osoby, które podjęły trud głębokiej analizy systemów rozliczania kosztów centralnego ogrzewania opartego na tzw. podzielnikach kosztów ciepła. Celem opracowania jest zapoznanie Państwa z absurdalnością obecnego regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, który w prawdzie podlega z roku na rok pewnym modyfikacjom, jednak w dalszym ciągu nie rozwiązuje zasadniczych problemów jakim są negatywne skutki jego funkcjonowania w postaci często niesprawiedliwych, niezrozumiałych i nieprzewidywalnych rachunków rozliczeniowych dostarczanych po zakończeniu każdego sezonu grzewczego. Rozliczenie kosztów ciepła – przepisy prawne. Zgodnie z art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997r. Prawo energetyczne (tekst. jedn. DZ. U. z 2012r. poz. 1059 ze zm.) obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego jest rozliczenie całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Wybrana metoda rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, którą zarządca budynku zobowiązany jest wprowadzić w formie stosownego regulaminu, powinna: zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła, umożliwić zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku, stymulować energooszczędne zachowanie użytkowników mieszkań. Funkcjonujący w ZSM sposób rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania bazuje na odczycie wskazań podzielników ciepła, które rejestrują jedynie intensywność oddawania ciepła przez grzejniki i tak jak większość tego typu systemów została oparta w całości na wzorcach niemieckich. Cechą charakterystyczną tych systemów jest bezkrytyczne przekonanie, że jedynymi źródłami ciepła w rozliczanych lokalach są zainstalowane w nich grzejniki. W Niemczech istnieje obowiązek izolowania pionów grzewczych, ściany i stropy oddzielające mieszkania mają nieporównanie lepsze niż w Polsce parametry izolacyjne (co pozwala zmniejszyć efekt przepływu ciepła między mieszkaniami), koszty ogrzewania stanowią o wiele mniejszy udział w domowych budżetach niż w Polsce, co skutkuje brakiem użytkowników nadmiernie oszczędzających na ogrzewaniu. Nawet dla osób nie posiadających wiedzy technicznej jest oczywiste, że w warunkach specyfiki polskiego budownictwa wielorodzinnego z lat 70/80-tych XXw., ciepło centralnie dostarczone do budynku rozchodzi się do pomieszczeń ogrzewanych nie tylko przez grzejniki, ale także przez piony grzewcze usytuowane w mieszkaniach i ściany sąsiednich lokali o zróżnicowanych temperaturach. Udział wymienionych powyżej źródeł ciepła w bilansie energetycznym pomieszczeń zależy od szeregu czynników, a przede wszystkim od jakości przegród zewnętrznych i wewnętrznych, instalacji grzewczej oraz zachowania użytkowników lokali. Zjawisko swobodnego przepływu ciepła pomiędzy mieszkaniami sprawia, że z ciepła dostarczonego centralnie do budynku, korzystają wszystkie lokale mieszkalne nawet te, których mieszkańcy w obawie o wysokie rachunki nie korzystają z grzejników i mają zerowe wskazania na podzielnikach. Proste przeniesienie zachodnioeuropejskich (głównie niemieckich) systemów rozliczania kosztów ciepła do warunków polskich daje katastrofalne rezultaty. Mimo, że norma PN-EN 834 „Podzielniki kosztów ogrzewania do rejestrowania zużycia ciepła przez grzejniki – Przyrządy zasilane energią elektryczną” zaleca, żeby przy podziale kosztów ogrzewania na podstawie wskazań podzielników uwzględniać ciepło emitowane przez piony grzewcze, jeśli jego wpływ jest istotny na wynik podziału kosztów ogrzewania, większość firm aplikujących systemy niemieckie ignoruje to zalecenie. Warto także zadać sobie pytanie, czy metody podziału kosztów ogrzewania na poszczególne lokale, bazujące jedynie na rejestracji ilości ciepła pochodzącego z grzejników, spełniają cytowany już powyżej zapis Prawa energetycznego o zapewnieniu budynkowi prawidłowych warunków eksploatacji? Prawidłowa eksploatacja budynku wiąże się z zapewnieniem minimalnej temperatury pomieszczeń 16oC oraz wentylacji (patrz – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz. U. z 2002r. Nr 75 poz. 690 ze zm.), której prawidłowe funkcjonowanie zależne jest od temperatury panującej w pomieszczeniach. Prawidłowe warunki eksploatacji budynku mają bezpośrednie powiązanie z warunkami zdrowotnymi, które uzależnione są od mikroklimatu pomieszczeń. Do zasadniczych czynników mających wpływ na mikroklimat należą: czystość, wilgotność i temperatura powietrza. Ruch powietrza pozwala na oddawanie ciepła do otoczenia, poprawiając tym samym samopoczucie ludzi. Większość czasu człowiek spędza w pomieszczeniach zamkniętych. Warto w związku z tym pamiętać żeby powietrze, którym oddycha, miało skład podobny do czystego powietrza atmosferycznego i nie zawierało szkodliwych zanieczyszczeń. Pamiętać należy również, że wielu niebezpiecznych dla życia szkodliwych substancji (np. tlenek węgla) nie wyczuwamy. Objawy ich szkodliwego działania na organizm mogą być mylące, a niektóre spowodowane nimi choroby, mogą się ujawnić po wielu latach (np. astma). Metody indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania na podstawie wskazań urządzeń rejestrujących tylko emisję ciepła z grzejników wymuszają zachowania mieszkańców zdecydowanie niepożądane z punktu widzenia prawidłowego mikroklimatu pomieszczeń. Największe nadpłaty kosztów ogrzewania odnotowują mieszkańcy posiadający wyłączone grzejniki, z ograniczoną do minimum wentylacją i dogrzewający się pionami grzewczymi lub poprzez przegrody wewnętrzne ciepłem od sąsiadów. Skutkiem takiego działania są: wzrost wilgotności powietrza oraz rozwój grzybów pleśniowych w pomieszczeniach mieszkalnych, wzrost stężenia różnych związków chemicznych emitowanych przez elementy budynku i jego wyposażenia, takich jak styren, ksylen, toluen, aceton (substancje uwalniające się z powierzchni lakierowanych), formaldehydy (w klejach w meblach) i inne szkodliwe produkty dekompozycji tworzyw sztucznych, nieodpowiednia wilgotność powietrza, jego dodatnia jonizacja, mająca ujemny wpływ na nasze samopoczucie – zmęczenie, apatia, bóle głowy, podrażnienia skóry i gardła – określane jako „syndrom chorych budynków”, brak doprowadzenia do mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe odpowiedniej ilości powietrza, powodujące niebezpieczeństwo zatrucia tlenkiem węgla. Wszystkie te negatywne skutki pogorszenia się mikroklimatu pomieszczeń są efektem absurdalnej filozofii systemów rozliczeniowych, wymuszających tzw. „racjonalne zachowania użytkowników”, które kończą się chorobami ludzi lub degradacją substancji mieszkaniowej. Rozliczenie kosztów ciepła – lepiej wyliczyć niż „brać z sufitu”. Rozliczanie indywidualnych kosztów ogrzewania różni się w sposób diametralny od rozliczania kosztów innych mediów (np. wody, energii elektrycznej). Opłata za ciepło składa się (w pewnym uproszczeniu) z dwóch składników: Opłata za moc zamówioną (wyrażoną w megawatach) – stały składnik taryfy, Opłata za zużyte ciepło (wyrażone w gigadżulach) – zmienny składnik taryfy. Pierwszy składnik wyraża opłatę „za gotowość” do dostarczania ciepła w odpowiedniej wielkości. Drugi to opłata za faktycznie zużyte ciepło mierzone za pomocą ciepłomierzy w węzłach cieplnych. W praktyce do pierwszego składnika należy jeszcze dodać stałe koszty przesyłu, a do drugiego opłatę za nośnik i zmienne koszty przesyłu, ale nie zmienia to istoty rzeczy. Warto zwrócić uwagę, że taki sposób rozliczania jest całkowicie niezależny od odbiorcy i wynika z ogólnie obowiązujących przepisów. Rozliczenie kosztów ogrzewania odbywa się indywidualnie dla każdego węzła cieplnego (budynku lub grupy budynków zasilanych z danej wymiennikowni ciepła). Na poziomie węzła mierzone jest ciepło dostarczane do całej nieruchomości przynależącej do węzła, określane są też wszystkie koszty na podstawie wskazań liczników ciepła i faktur wystawionych przez dostawcę. W ten sposób zostaje wyliczony koszt całkowity danego węzła (zawiera on oczywiście zarówno stałe składniki taryfy jak i zmienne składniki taryfy). Koszt całkowity węzła dzieli się na koszt stały (rozliczany proporcjonalnie do powierzchni) i koszt zmienny (rozliczany proporcjonalnie do wskazań podzielników). W praktyce do kosztów stałych oprócz stałych składników taryfy (określonych na fakturach wystawionych przez dostawcę), zalicza się koszt ogrzania powierzchni wspólnych, ale także koszt ciepła: emitowanego przez piony grzewcze, grzejniki w łazienkach, wynikającego ze strat przesyłu wewnątrz budynku (w piwnicach). Tym samym mieszkaniec poprzez możliwość regulacji zaworów termostatycznych ma wpływ jedynie na tą część kosztów, która wynika z ciepła wyemitowanego przez zamontowane w jego mieszkaniu grzejniki wyposażone w podzielnik. Zgodnie z Regulaminem zasad rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej na cele i jego zużycia na potrzeby podgrzania wody oraz dokonywania rozliczeń z użytkownikami lokali ZSM: § 6 ust. 1. „[…] stosunkowy udział kosztów stałych do zmiennych w danej nieruchomości: 55 % koszty stałe i 45% koszty zmienne lub 60% koszty stałe i 40 % koszty zmienne § 6 ust. 2. Podstawowe kryterium dla ustalenia w danej nieruchomości procentowego udziału kosztów stałych i zmiennych, stanowi analiza ekonomiczno – techniczna nieruchomości, za dany okres rozliczeniowy. § 6 ust. 3. Procentowy udział kosztów stałych i zmiennych nieruchomości w danym okresie rozliczeniowym, zatwierdza Zarząd Spółdzielni. Taki dwuwariantowy, sztywno określony udział kosztów stałych i zmiennych nie może zapewniać w każdej nieruchomości zarządzanej przez ZSM ustalania opłat za dostarczone ciepło w sposób odpowiadający jego zużyciu (a to jest wymóg Prawa energetycznego – art. 45a ust. 9) – ze względu na techniczną różnorodność zasobów mieszkaniowych. Ustalony w ten sposób procentowy udział kosztów stałych i zmiennych jest więc jakimś trudnym do zaakceptowania, nie uzasadnionym ani technicznie, ani ekonomicznie uśrednieniem wszystkich budynków ZSM wznoszonych przecież na przestrzeni ok. 40 lat w rożnych technologiach, ale także znacząco różnych gabarytowo. Taka regulacja prowadzi do absurdów rozliczania podzielnikowego, czego skutkiem są bardzo często nieuzasadnione, bo oparte na zbyt ogólnych założeniach, rachunki rozliczeniowe dostarczane mieszkańcom, które ponadto oprócz końcowych wartości kosztów wyrażonych w PLN oraz sumarycznych ilości bezwymiarowych „jednostek podzielnikowych” nie zawierają żadnych danych wyjściowych pozwalających na samodzielne zweryfikowanie otrzymanego rozliczenia. Powyższe możliwe byłoby, gdyby rachunek rozliczeniowy zawierał takie dane jak: Zużyte ciepło ogółem w GJ Zużyte ciepło w GJ/m2 Średnie „zużycie” w jedn./m2 „Zużycie” minimalne w jedn./m2 „Zużycie” maksymalne w jedn./m2 Koszt średni w PLN/m2 Koszt minimalny w PLN/m2 Koszt maksymalny w PLN/m2 Mieszkańcy ZSM od wielu lat nie otrzymują informacji na jaką ilość zużytego ciepła został wystawiony im przez zarządcę rachunek (!). Jak zatem zweryfikować czy ustalone opłaty odpowiadają zużyciu ciepła skoro mieszkańcy oprócz tego ile mają zapłacić, nie otrzymują informacji za co? Wbrew pozorom określenie jaką część ciepła dostarczonego do budynku emitują grzejniki wyposażone w podzielnik (koszt zmienny, na który ma wpływ każdy mieszkaniec) jest nie tylko możliwe na kilka sposobów, ale nawet nie specjalnie skomplikowane, czego dowodem są dostępne w internecie opracowania zawierające szczegółowe algorytmy wyliczeń wykonane dla różnych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Sposobem najłatwiejszym byłoby wykorzystanie współczynnika proporcjonalności „k” między ciepłem emitowanym przez grzejnik a wskazaniami podzielnika, która pozwoliłaby przeliczyć jednostki podzielnikowe na wartość energii cieplnej wyemitowanej przez grzejniki. Warto podkreślić, że współczynnik „k” na pewno ma określoną wartość i jest znany firmie świadczącej usługę rozliczania kosztów ciepła. Tego nie możemy kwestionować bo wymaga tego norma PN-EN 834. Norma ta w punkcie 3 – „Zasady działania i metody pomiarowe” stwierdza, że wartość „zużycia” jest wprost proporcjonalna do ciepła oddanego przez grzejnik. Niestety nie mamy w chwili obecnej dostępu do takich danych jak zużycie ciepła zanotowane przez ciepłomierze w poszczególnych węzłach czy też współczynnik proporcjonalności podzielników firmy TECHEM. Zabrzańska Spółdzielnia Mieszkaniowa zapewne dysponuje kompletem niezbędnych danych, które mogłyby pozwolić na urealnienie proporcji kosztów stałych i zmiennych dla poszczególnych nieruchomości oraz opracowanie regulaminu rozliczania kosztów ciepła uwzględniającego powyższe uwarunkowania. Rozliczenie kosztów ciepła – niektórym już się udało. Przykładem spółdzielni mieszkaniowej, której udało się wprowadzić nowy regulamin rozliczenia kosztów ciepła uwzględniający obliczeniową proporcję kosztów stałych i zmiennych jest wrocławska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Polanka”. Zachęcamy do zapoznania się zarówno z treścią tego regulaminu jak również z obszernym materiałem informacyjnym dla spółdzielców na stronie:
rozliczeń kosztów poniesionych na zakup i dostarczenie ciepła do jednostki rozliczeniowej z wnoszonymi za ten okres zaliczkami przez użytkowników lokali. Okres rozliczeniowy rozpoczyna się (dzień, miesiąc) a kończy (dzień, miesiąc) każdego roku. W zakresie rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, zalecany jest okres 12 miesięcy
2. Użytkownicy lokali otrzymują pisemne rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania. 3. Nowa wysokość zaliczki obowiązuje od dnia podanego w wydruku czynszowym dostarczonym łącznie z rozliczeniem rocznym kosztów ogrzewania, o którym mowa w ust. 2. 4. Koszty odczytu i rozliczenia ciepła nie stanowią kosztu centralnego ogrzewania.
. rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania
